Uw woningwaarde gestegen of heeft u afgelost?

Geldverstrekkers lopen bij het afsluiten van een hypotheek het risico dat de klant de hypotheek niet in zijn geheel terug kan betalen. Dat risico hebben wordt vertaald in risicoklassen en bij deze risicoklassen horen verschillende hypotheekrentes. Hoe meer u leent ten opzichte van de waarde van uw woning, hoe hoger de rente die u moet betalen.

De basisrente is de rente die wordt betaald tot een hypotheekhoogte van ongeveer 50% van de woningwaarde. Is er meer geleend, dan betaalt de klant een risico-opslag, ook wel renteopslag genoemd. Bij een laag risico betaalt de klant  0,1% of 0,2% extra rente. Bij een hoog risico kan dat oplopen tot 0,5% of zelfs 1% extra rente. Over de hele looptijd van de hypotheek gaat dat al snel over duizenden euro's.

De hypotheekrente bestaat dus vaak uit een basisrente en een risico-opslag. Als er na de aanvang van de hypotheek is afgelost en/of de woning is gestegen in waarde, dan kan de risico-opslag mogelijk omlaag of zelfs geheel vervallen. Dat geldt vaak ook als de rente nog een tijd vaststaat. U betaalt dan direct minder hypotheekrente. Daarvoor moet u als klant vaak wel zelf aan de bel trekken bij de geldverstrekker. Uw hypotheekadviseur kan u daarbij helpen.

Heeft u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan heeft u meestal niet te maken met een risico-opslag. Sommige geldverstrekkers hanteren ook een risicoklasse bij NHG hypotheken (vaak is dat dan hoger of lager dan 90%  van de woningwaarde).

Afhankelijk van schuld - woningwaarde verhouding bij aanvang én van de mate waarin u heeft afgelost kan de risico-opslag omlaag. Stel u kocht enkele jaren geleden een woning en u financierde deze woning volledig met een aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro. Inmiddels is de woning 300.000 euro waard. Dan is de schuld-woningwaarde verhouding €200.000 / 300.000 = 66%.

Elke geldverstrekker hanteert een eigen indeling in risicoklassen. Sommige geldverstrekkers hanteren wel 11 risicoklassen en anderen maar een beperkt aantal (3 of 4). De risico-opslag kan omlaag, zodra de lening in een lagere risicoklasse valt. Op de renteherzieningsdatum (de datum waarop u kiest voor een nieuwe rentevaste periode) kijkt de geldverstrekker bij het bepalen van de nieuwe rente zelf of de hypotheek in een lagere risicoklasse valt en past de rente daarop aan.

Of de risico-opslag tussentijds (dus tijdens de rentevaste periode) omlaag kan, hangt af van de geldverstrekker en van uw situatie. Niet iedere geldverstrekker staat het toe om tussentijds de risico-opslag te verlagen. Er zijn echter ook steeds meer geldverstrekkers die de risico-opslag maandelijks automatisch aanpassen als er voldoende is afgelost. In dat geval hoeft u zelf geen actie te ondernemen.

Ook een gestegen woningwaarde kan betekenen dat uw lening in een lagere risicoklasse valt. U dient wel zelf aan te tonen dat de woningwaarde is gestegen om de risico-opslag omlaag te krijgen. Soms volstaat hiervoor een WOZ-beschikking. Andere geldverstrekkers eisen een taxatierapport.

• Lost u incidenteel af op uw hypotheek? Of heeft u annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek waarop u periodiek aflost? Dan wordt de schuld ieder jaar lager. De risico-opslag kan dan vaak naar beneden.
• Let op: als u een lagere markt/woningwaarde WOZ-waarde doorgeeft, kan dat ongunstig zijn voor een lening met een variabele rente. Deze rente kan dan stijgen. Bespreek met uw adviseur of het verstandig is om de nieuwe marktwaarde door te geven aan de geldverstrekker.
• Heeft u een (bank)spaarhypotheek en zit er inmiddels een flink bedrag in de spaarpot? Ook dan kan de schuld-marktwaardeverhouding veranderen. Vooralsnog houdt een enkele geldverstrekker rekening met het opgebouwde kapitaal, maar dit aantal zal de komende jaren stijgen.
• Let op: bij een spaarhypotheek is het niet in alle gevallen gunstig om de risico-opslag te verlagen, want bij een lagere rente ontvangt u ook minder rente op uw spaarinleg.
• Op de website van uw geldverstrekker kunt u zien bij welk percentage uw hypotheek in een lagere risicoklasse valt. Alle geldverstrekkers gaan hier verschillend mee om, van 3 risicoklassen tot 11 risicoklassen. Op hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zit meestal geen risico-opslag.
• De meeste geldverstrekkers staan verlaging van de risicoklasse toe tijdens de rentevaste periode. Er zijn 5 tot 10 geldverstrekkers die geen verlaging van de risico-opslag tijdens de rentevaste periode toestaan. Wel zijn alle geldverstrekkers verplicht om op de renteherzieningsdatum (als u de rente weer voor een bepaalde periode vastzet) opnieuw de actuele risicoklasse vast te stellen gebaseerd op de dan geldende schuld-woningwaarde verhouding.
• Op www.looptijdrente.nl vindt u een overzicht van aanbieders die automatisch de risico-opslag verlagen op basis van de aflossing(en). Is uw woning (veel) meer waard geworden, dan zult u dit zelf moeten melden en aantonen. Geldverstrekkers beschikken niet over de actuele (WOZ-)waarde van uw woning. Die zult u zelf moeten aanleveren.
• Soms kunt u door wat extra af te lossen net in een lagere risicoklasse komen. (stel uw schuld-marktwaarde verhouding is 91% en u kunt met een kleine aflossing naar 89% dat kan dat een mooie besparing op de rente opleveren). Houd deze verhouding daarom goed in de gaten.